Au Maroc, construire un bien immobilier n’est pas qu’une question de budget ou de design. C’est surtout un parcours jalonné de règles administratives et de contraintes d’urbanisme. Comprendre la réglementation d’urbanisme au Maroc est essentiel pour quiconque souhaite entreprendre un projet de construction. Ces règles ne sont pas uniformes ; elles varient considérablement d’une ville à l’autre, influencées par les plans d’aménagement locaux et les spécificités de chaque région.
Cet article vous propose un tour d’horizon des principales règles d’urbanisme au Maroc, en mettant l’accent sur les spécificités des grandes villes comme Casablanca, Rabat et Marrakech. Nous aborderons également les évolutions réglementaires pour vous aider à naviguer dans ce paysage complexe.
1. Quels sont les Fondamentaux de la Réglementation Urbanisme au Maroc?
La réglementation d’urbanisme au Maroc est encadrée par le code de l’urbanisme et est mise en œuvre par les Agences Urbaines. Ces entités sont chargées de veiller à la bonne application des plans d’aménagement et de délivrer les autorisations de construire.
Qu’est-ce que le Plan d’Aménagement Urbain?
C’est le document de référence qui régit l’utilisation des sols à l’échelle d’une commune. Il définit :
• Le zonage urbain au Maroc : classification des zones (résidentielle, industrielle, commerciale, agricole, etc.).
• Les gabarits autorisés : hauteur maximale des constructions, nombre d’étages.
• Les coefficients d’occupation des sols (COS) et d’emprise au sol (CES) : pour déterminer la surface constructible.
• Les servitudes d’alignement et de non-construction : les marges à respecter par rapport aux rues et aux limites de propriété.
2. Quelles sont les Spécificités par Ville?
Les grandes agglomérations marocaines ont des politiques d’urbanisme qui reflètent leurs ambitions et leurs défis spécifiques.
A. Casablanca : Comment Gérer Modernité et Forte Densité?
La réglementation de construction à Casablanca est marquée par la forte densité et l’expansion continue de la métropole.
Le zonage urbain : Casablanca est caractérisée par un zonage mixte. Le centre-ville est dominé par des immeubles de bureaux et des habitations collectives de grande hauteur. Les périphéries se développent avec des quartiers résidentiels (villas et lotissements), mais aussi de vastes zones industrielles.
Les contraintes : Le respect des marges et des hauteurs est très strict, notamment dans les quartiers historiques et le long des grands boulevards. Le traitement des façades et l’esthétique générale des bâtiments sont soumis à l’approbation de l’Agence Urbaine de Casablanca.
Évolutions : La ville vise à intégrer de plus en plus de projets de transport en commun (tramway, busway) et de désengorgement, ce qui peut entraîner de nouvelles servitudes de voirie.
B. Rabat : Comment Concilier Patrimoine Historique et Qualité de Vie?
L’urbanisme à Rabat est une approche qui cherche à marier la modernisation à la préservation du patrimoine historique de la ville.
Le zonage urbain : Le centre de la capitale est sous l’emprise de règles de conservation du patrimoine, limitant la hauteur des constructions. Les nouvelles zones de développement, notamment le long du Bouregreg, sont planifiées avec des espaces verts et des infrastructures modernes.
Les contraintes : À Rabat, les plans d’aménagement sont extrêmement rigoureux. Les couleurs, les matériaux de façade et les typologies de fenêtres peuvent être imposés pour préserver l’harmonie architecturale.
Évolutions : La ville est en constante évolution avec des projets d’envergure, comme le développement de Salé et les nouvelles extensions urbaines, qui prévoient de nouvelles zones résidentielles et de loisirs.
C. Marrakech : Comment Préserver Tourisme et Authenticité?
Les contraintes de construction à Marrakech sont fortement liées à l’identité touristique de la ville.
Le zonage urbain : Le centre historique (la médina) a des règles très strictes sur la hauteur, les matériaux (pisé, bois) et les couleurs. Les quartiers modernes (Guéliz, Hivernage) ont un zonage plus libéral, mais avec des plans de masse qui favorisent la construction d’immeubles de luxe et d’hôtels.
Les contraintes : Les permis de construire sont soumis à un examen minutieux, surtout dans la médina, où le respect de l’architecture traditionnelle est non-négociable. Les projets d’envergure, comme les grands complexes touristiques, sont évalués en fonction de leur impact sur l’environnement et l’image de la ville.
Évolutions : Marrakech continue son expansion vers la périphérie pour accueillir de nouveaux projets résidentiels et touristiques, avec des plans d’aménagement qui prévoient des voies d’accès et des zones vertes.
3. Comment Fonctionnent les Évolutions Réglementaires et les Recours?
La réglementation d’urbanisme au Maroc n’est pas statique. Elle est régulièrement mise à jour pour s’adapter à la croissance démographique et aux nouvelles exigences environnementales.
Quels sont les Délais de Traitement?
Les délais d’instruction des permis de construire peuvent varier d’une ville à l’autre. En général, les dossiers doivent être traités dans un délai de 30 jours, mais ce délai peut être allongé si des documents supplémentaires sont demandés.
Quels Recours sont Possibles?
En cas de refus de votre permis de construire, vous avez plusieurs options :
• Recours gracieux : Adresser une demande de révision à l’Agence Urbaine, en soulignant les erreurs ou les modifications apportées à votre projet.
• Recours hiérarchique : Si le recours gracieux échoue, vous pouvez adresser une demande au ministère de l’Aménagement du Territoire.
• Recours contentieux : En dernier ressort, vous pouvez saisir le tribunal administratif pour contester la décision.
4. Comment Comprendre les Cartes de Zonage?
Pour bien comprendre les règles, rien ne vaut une carte. Chaque Agence Urbaine met à la disposition du public des cartes de zonage qui montrent les zones constructibles et les règles qui s’y appliquent.
Exemple de Code Couleur de Zonage :
• Zone verte foncée : zones résidentielles de faible densité (villas).
• Zone orange : zones mixtes (immeubles de moyenne hauteur).
• Zone rouge : zones d’activité et industrielles.
• Zone hachurée : zones non constructibles (agricoles ou naturelles).
Questions Fréquentes sur la Réglementation Urbanisme au Maroc
Où consulter le plan d’aménagement de ma commune ? Auprès de l’Agence Urbaine de votre région ou sur les portails numériques mis à disposition par certaines communes.
Combien de temps prend l’instruction d’un permis de construire ? Officiellement 30 jours, mais peut s’étendre à 60-90 jours si des pièces complémentaires sont demandées.
Peut-on contester un refus de permis de construire ? Oui, via trois types de recours : gracieux, hiérarchique, puis contentieux devant le tribunal administratif.
Les règles d’urbanisme sont-elles les mêmes dans toute la ville ? Non, chaque zone a ses propres règles selon le plan d’aménagement (COS, CES, hauteurs autorisées).
Comment connaître le COS et CES de mon terrain ? Ces coefficients sont indiqués dans la note de renseignements urbanistiques délivrée par l’Agence Urbaine.
Peut-on construire en zone agricole au Maroc ? En principe non, sauf dérogations exceptionnelles pour constructions agricoles nécessaires à l’exploitation.
Quelles sanctions en cas de construction sans permis ? Amendes, démolition ordonnée par la justice, impossibilité de raccordement aux réseaux publics.
Les règles de la médina de Marrakech s’appliquent-elles à toute la ville ? Non, seule la médina a des règles strictes de conservation. Les quartiers modernes ont d’autres réglementations.
Comment obtenir une dérogation aux règles d’urbanisme ? Les dérogations sont exceptionnelles et nécessitent une justification solide auprès de l’Agence Urbaine.
Les plans d’aménagement peuvent-ils changer ? Oui, ils sont révisés périodiquement pour s’adapter à l’évolution urbaine et démographique.
Conclusion : S’informer pour Mieux Construire
La réglementation d’urbanisme au Maroc est un élément central de tout projet de construction. Que ce soit la réglementation de construction à Casablanca, l’urbanisme à Rabat ou les contraintes de construction à Marrakech, chaque ville a son propre cadre réglementaire. Ignorer ces règles peut être très coûteux. En vous familiarisant avec les plans d’aménagement, les spécificités locales et les démarches administratives, vous mettez toutes les chances de votre côté pour que votre projet aboutisse dans les meilleures conditions. Il est crucial de s’informer auprès des Agences Urbaines et de faire appel à un architecte pour s’assurer que votre projet est conforme aux normes en vigueur.
